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对未取得房产证的期房
阅读:0   更新:2019/7/18 19:33:23   来源:北京王冠楠律师网

一、购房人因未履行所负债务,其购买的期房虽未实际交付或取得所有权,但法院依然有权对该房产进行预查封
《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第(三)项的规定,法院有权对被执行人购买并办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封,待房屋权属登记后自动转为查封登记。该《通知》第十八条规定“预查封的效力等同于正式查封”,所以在预查封期间被执行人不得对该房产进行转移和处分。
二、开发商在面对未实际交付的商品房被购房人的债权人申请查封的情况下,应怎么处理
第一,判断购房人是否已经支付或有能力支付购房款。北京房产律师说如果购房人已无能力继续支付购房款,开发商可以根据购房人违约或合同约定为由解除合同。
第二,执行法院在预查封之后会给开发商发《协助执行通知书》要求开发商“禁止办理转移、抵押手续;若涉退房,则协助扣留退房款;办理产权登记时,通知该院”。此时,房屋所有权未发生变动,开发商可以推进解除房屋买卖合同。
第三,开发商在签署商品房预售合同时应预先约定购房人违约的情形,并约定己方的单方解除权,以排除房屋在未交付前被查封而给己方造成的处分权限制的可能性。
三、购房人的债权人在债务人未能履约的情况下,可以选择查封债务人虽未实际占有,但已作预售合同登记备案的房屋

债权人对债务人虽未实际占有,但已作预售合同登记备案的房屋申请预查封,可以有效的催促债务人积极履行还债义务。同时,在债务人未能履行债务时,可以该房产变价实现债权清偿。而且可据此主张在偿债顺序上先申请查封的债权人优先于后申请或没有申请查封该房产的普通债权人。

北京朝阳房产继承纠纷律师

四、此外,根据《物权法》第九条第一款规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”。本案中,徐亚东和天安公司于2009年11月26日签订《商品房买卖合同》后仅办理了预售合同的备案登记,尚未办理不动产物权的产权登记,故徐亚东仅享有该合同的债权,涉案房产的所有权依然归开发商所有。
相关法律:
《中华人民共和国物权法》
第九条第一款 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。
《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发〔2004〕5号)
第十五条 下列房屋虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封:
(一)作为被执行人的房地产开发企业,已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;
(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;
(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
第十八条 预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日,人民法院未办理预查封续封手续的,预查封的效力消灭。
《中华人民共和国企业破产法》 
第二十二条 国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋,在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。乏清偿能力的,依照本法规定清理债务。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第二十六条 被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行行为,不得对抗申请执行人。北京房产继承律师说第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的,人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的,其效力不得对抗善意第三人。